2007中国房地产200强系列颁奖典礼暨地产财富论坛
大家下午好！
非常感谢大会组委会，给我与大家探讨沟通商业地产、开发、策划、招商、定位、运营、管理的一些经验与教训。
我公司是一家专门从事商业地产的策划、定位、招商、销售、运营的国际化专业机构。公司总部设在香港，2002年进驻内地，进驻内地分别策划了几十个从几万平方米到几十万平方米的大型商业综合体项目，策划的项目涉及到，分割的产权、大型shoppingmall、豪布斯卡、大型步行街、酒店式公寓等项目。
面对国家对投资品种、商业地产开发的宏观调控、面对商业地产开发风险，我们如何应对？现与大家一起探讨。
存在的问题和面临的风险
1、城市开发总量越来越大：一个100万人口的城市，部分城市一年开发量超过了500万平方米。
单体规模：也越来越大、你也贸我也贸，一个城市有若干个商平贸。
全国到处都是商平贸。
2、只注重前期开发--轻后期招商和管理
3、缺乏商圈研究和定位
在商业地产开发时，对项目位置、商圈、业态、市场购买力、人口、商业辐射范围、业态品种等研究不够，凭感觉盲目上马。
4、前期投资者和金融政策
国家对投资型商品房，特别是商铺，在个人贷款按揭等方面，都给予了很多限制
利率提高、按揭待交房验收后才可以办理贷款等限制。
国家对开发商贷款也设置了很多限制。
前期投资者回报低或没有回报，对今后投资者产生的影响。
资本市场的多元化
过去中国居民的资金存款没有出处。
基金、股市、房产三分天下，投资群体锐减。
二、商业地产开发
注意事项和运营策略
1、控制开发规模
控制规模、了解城市需求、防止资金链断裂。
商业地产的开发要符合城市未来的长远规划
城市功能布局的定位和需求。
2、引入专业化管路、控制运营风险
近几年很多开发商，开发的产权商场、步行街、购物中心及shoppingmall等商业，开发商自己开发自己管理，最后导致商业经营失败，商业与住宅开发是截然不同的，商业开发是为经营服务的，商业一旦经营失败很难再翻身经营好，从目前看失败的多而成功的少。为此商业要邀请专业的运营商或经营者进驻经营。
3、先定业态后作规划
商业地产开发首先要根据城市规模、项目位置、购买力、城市商业布局和结构，区域商业布局和结构、对商圈进行定位和本项目的业态定位，根据定位进行规划和策划。
4、主力店与辅助店、自营店的关系
在开发shoppingmall时，40%做为主力店经营面积，60%做为辅助店和旗舰店经营，主力店能托起商圈、托起人气、提高房价、主力店租金比较低，辅助店租金可以高一些，通过辅助店的租金和房价回收，来弥补主力店的租金和房价。
5、商业地产要考虑交通、景观、环境、氛围营造的需要。
6、主力店加盟-----才能实现远景商业地产属于一种投资品种，尽量实现通过人气、商气的聚集。
7、考虑业态与其商圈的兼容、错位、差异化的定位
商业地产要确定好：城市定位、与开发项目的对接关系；确定好开发、策划、业态定位、运营、销售、购物环境、消费需求的关系
确定好主力店布局等各方面的关系的关系
谢谢大家！